Para mas
detalle, se fortalece la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban
formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley , preservando en todo caso
un adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario.
Por
ello, se garantiza que el arrendador
pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el
contrato de arrendamiento ni hubieran
transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda
para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad
matrimonial.
Además,
se permite que el arrendatario pueda
desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un
mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización
específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento
anticipado.
El
segundo aspecto sobre el que incide la reforma es el de los plazos legales de
duración del contrato de arrendamiento. Así,
se reduce de 5 a
3 años la denominada “prórroga forzosa” del contrato, que es aquella que
permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el
contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el
arrendador.
Asimismo,
se reduce de 3 a 1 año la denominada
“prórroga tácita automática” del contrato, que es aquella que permite que,
una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su
posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente
si las partes no señalan no contrario.
De esta
forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se
reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la
mitad.
La
reforma mejora la seguridad jurídica mediante el incremento de los efectos de
la inscripción de los arrendamientos en
el Registro de la
Propiedad.
En este
apartado se introducen las siguientes reformas:
Un
comprador que adquiera una vivienda (siempre que sea un adquirente de buena fe)
estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre
que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.
Si el
contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará
obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y
el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este
momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación
actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la
continuación del arrendamiento al menos hasta el período de 5 años que exige la Ley vigente.
Por su
parte, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un
tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales
(prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento,
pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.
Respecto a los desahucios, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la
resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener
una sentencia declarativa.
Una vez
cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo
que implica la restitución del inmueble a su propietario.
Se crea además un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.
Se crea además un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.
