El Ministerio de Fomento ha publicado en su web el anteproyecto de Ley de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que modifica entre otras leyes la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo general, la reforma normativa busca la libertad de pactos entre ambas partes y permitir que el arrendador pueda recuperar la vivienda con mas facilidad que hasta ahora. También se posibilita el desistimiento del contrato por parte del arrendatario y se incluye seguridad jurídica con la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos para que puedan ser surtir efectos frente a terceros adquirentes.
A continuación incluimos lo que consideramos las 10 claves para entender la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
1.- PUBLICIDAD: Para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.
2.- LIBERTAD DE PACTOS: Los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, dentro de los límites expresamente establecidos en el Título II de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Por tanto se da preferencia a los pactos frente a la norma en determinadas cuestiones.
3.- USO DISTINTO A VIVIENDA: Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda como son los de temporada, estudiantes o local de negocios se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
4.- DURACIÓN: La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
5.- Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración.
6.- PRÓRROGAS: No procederá la prórroga obligatoria del contrato si con dos meses de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo.
7.- Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente durante un año más.
8.- DESISTIMIENTO: El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, en cualquier momento, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendado.
9.- SUBROGACIÓN: En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
10.- FIANZA: Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente.
