Según datos oficiales del Ministerio de Fomento, las transacciones inmobiliarias de vivienda durante 2011 cayeron a niveles no conocidos en los últimos años provocados sin duda por las restricciones crediticias de las entidades bancarias, las subidas de diferenciales en las hipotecas y del Euribor y en general por el clima de desconfianza y restricción del gasto que impera en la ciudadanía.
Junto a todo esto está el hecho de que la movilidad geográfica a la hora de trabajar ha aumentado, por lo que el alquiler de la vivienda se presenta como la mejor opción, produciendo un cambio en la mentalidad tradicionalmente compradora de la población española.
Parece que con el cambio de gobierno se anuncian también cambios importantes en la regulación del alquiler ya que por el Ministerio de Fomento que dirige la Sra. Pastor se ha anunciado la elaboración de un nuevo Plan de Vivienda, Alquiler y Rehabilitación, que incorporará a su Plan de Infraestructuras, Transportes y Vivienda (PITVI) 2012-2024.
Entre las actuaciones que tiene previsto poner en marcha Fomento y que han sido anunciadas durante su comparecencia en la comisión de fomento del Congreso de los Diputados, cabe destacar la definición de un plan de vivienda protegida para alquiler y con opción a compra, así como el fomento del alquiler como principal instrumento para el acceso a las mismas para las personas con menos recursos con flexibilización del actual marco jurídico que regula el mercado de la vivienda en alquiler y se pretende flexibilizar la duración de los contratos.
En el aspecto jurídico se pretende la promoción de la mediación como medida de resolución de conflictos entre las partes, habiéndose aprobado en Consejo de Ministros del viernes 2 de marzo de 2012 el Real Decreto Ley de Mediación Civil y Mercantil y asimismo tiene previsto la implantación de juicios rápidos en esta materia.
En el aspecto fiscal, se analizará la oportunidad de establecer una deducción por alquiler de vivienda que facilite la movilidad de los trabajadores.
Pero ¿cuáles son las cuestiones que debemos tener presente a la hora de contratar el arrendamiento de una vivienda?
1.- Documentar el contrato por escrito.
El derecho español admite la validez de los contratos verbales aunque tienen el mayor inconveniente en la prueba. La prueba de su existencia podría demostrarse con los justificantes de recibos de rentas, pero cláusulas como el compromiso de reparación, prórrogas, entrega de llaves etc. deberían probarse, a falta de acuerdo escrito, con otros medios de pruebas válidos en derecho como los testigos.
Por tanto, para evitar dificultades de prueba es siempre recomendable que tanto el contrato como las posteriores contingencias que se produzcan consten por escrito firmado por ambas partes en todas sus páginas, asegurándose que el arrendador es el propietario real de la vivienda (consultar en el Registro de la Propiedad ).
2.- Entrega de la vivienda.
La vivienda o local objeto de arriendo es recomendable que sea previamente examinada con detalle por el inquilino, y que cualquier desperfecto o necesidad de reparación quede reflejada en el contrato. Igualmente sería necesario que se recogiera un inventario exhaustivo de los muebles del interior de las mismas. Con estas precauciones se evita que en un futuro se puedan imputar desperfectos preexistentes al inquilino, o se puedan probar sustracciones de muebles por parte del inquilino.
El arrendador es responsable de realizar las reparaciones salvo que el daño se cause por el inquilino o sea consecuencia del desgaste normal. Como la Ley de Arrendamientos no fija casuísticamente qué es desgaste normal, son las partes la que deberían incluirlo en sus contratos.
3.- Fianza
El objeto de la fianza es la garantía del cumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino. Por tanto, finalizado el contrato y satisfechas todas las cantidades que le correspondan, debe ser devuelta en el plazo de 30 días máximo. En otro caso, comenzaría a general intereses.
Atención porque hay Comunidades Autónomas que fijan la obligación de depositar las fianzas, obligación que recae en el arrendador.
Otras posibles garantías pueden ser los avales bancarios.
4.- Pago de las rentas.
Las acciones para reclamar judicialmente el pago de atrasos de rentas está fijado por el Código Civil en 5 años (art. 1966).
5.- ¿Quién paga los Gastos?
Si no se recoge nada en el contrato, le corresponde al arrendador el pago de todos los que no sean de servicios y consumos. Es posible pactar que el inquilino pague otros gastos como comunidad e IBI pero en este caso debería figurar en el contrato el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. También debería entregarse justificante de pago. De todas maneras, en estos caso, debe asegurarse el arrendador de que se paguen efectivamente ya que a efectos de Comunidad de Propietario o Ayuntamiento, el obligado es el arrendador.
