1.- Documentar el contrato por escrito.
El derecho español admite la validez de los contratos verbales aunque tienen el mayor inconveniente en la prueba. La prueba de su existencia podría demostrarse con los justificantes de recibos de rentas, pero cláusulas como el compromiso de reparación, prórrogas, entrega de llaves etc. deberían probarse con otros medios de pruebas válidos en derecho como los testigos.
El derecho español admite la validez de los contratos verbales aunque tienen el mayor inconveniente en la prueba. La prueba de su existencia podría demostrarse con los justificantes de recibos de rentas, pero cláusulas como el compromiso de reparación, prórrogas, entrega de llaves etc. deberían probarse con otros medios de pruebas válidos en derecho como los testigos.
Por tanto, para evitar dificultades de prueba es siempre recomendable que tanto el contrato como las posteriores contingencias que se produzcan consten por escrito firmado por ambas partes en todas sus páginas, asegurándose que el arrendador es el propietario real de la vivienda (consultar en el Registro de la Propiedad).
2.- Entrega de la vivienda.
La vivienda o local objeto de arriendo es recomendable que sea previamente examinada con detalle por el inquilino, y que cualquier desperfecto o necesidad de reparación quede reflejada en el contrato. Igualmente sería necesario que se recogiera un inventario exhaustivo de los muebles del interior de las mismas. Con estas precauciones se evita que en un futuro se puedan imputar desperfectos preexistentes al inquilino, o se puedan probar sustracciones de muebles por parte del inquilino.
El arrendador es responsable de realizar las reparaciones salvo que el daño se cause por el inquilino o sea consecuencia del desgaste normal. Como la Ley de Arrendamientos no fija casuísticamente qué es desgaste normal, son las partes la que deberían incluirlo en sus contratos.
3.- Fianza
El objeto de la fianza es la garantía del cumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino. Por tanto, finalizado el contrato y satisfechas todas las cantidades que le correspondan, debe ser devuelta en el plazo de 30 días máximo. En otro caso, comenzaría a general intereses.
Atención porque hay Comunidades Autónomas que fijan la obligación de depositar las fianzas, obligación que recae en el arrendador.
Otras posibles garantías pueden ser los avales bancarios.
4.- Pago de las rentas.
La Ley de Arrendamientos Urbanos exige la entrega al arrendador de recibo del pago de las rentas, siendo suficiente el justificante bancario en el caso de domiciliación o pago por banco. Por tanto, es un incumplimiento fragrante de la Ley, aquellos arrendadores que no entregan ningún documento al recibir el pago de la renta. Igualmente la renta debe actualizarse conforme al IPC durante los 5 primeros años. Después se actualizará conforme pacten las partes.
Las acciones para reclamar judicialmente el pago de atrasos de rentas está fijado por el Código Civil en 5 años (art. 1966).
Las acciones para reclamar judicialmente el pago de atrasos de rentas está fijado por el Código Civil en 5 años (art. 1966).
5.- ¿Quién paga los Gastos?
Si no se recoge nada en el contrato, le corresponde al arrendador el pago de todos los que no sean de servicios y consumos. Es posible pactar que el inquilino pague otros gastos como comunidad e IBI pero en este caso debería figurar en el contrato el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. También debería entregarse justificante de pago. De todas maneras, en estos caso, debe asegurarse el arrendador de que se paguen efectivamente ya que a efectos de Comunidad de Propietario o Ayuntamiento, el obligado es el arrendador.
Disponemos de los siguientes modelos:
Contrato de arrendamiento de vivienda:
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PLAZA DE GARAJE
Disponemos de los siguientes modelos:
Contrato de arrendamiento de vivienda:
Anexos a contrato: reducción de renta
Anexos a contrato: sustitución arrendatario
Anexos a contrato: ampliación arrendatarios
Documento de garantía de avalistas en arrendamiento
Solicitud y autorización de obras y/o reformas
Comunicación de actualización de rentas
Comunicación desistimiento del contrato
Documento de desistimiento del contrato
Comunicación de necesidad de reparación
Notificación de la no prórroga a instancia del arrendador
Notificación de la no prórroga a instancia del arrendatario
Documento de fin de contrato y entrega de llaves
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA EN TEMPORADA
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE HABITACIÓN
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PLAZA DE GARAJE
CONTRATO DE PRÉSTAMO DE VIVIENDA (SIN REMUNERACIÓN)
